Teh-Bank.Ru

Когда финансовая ситуация не надежна, люди предпочитают инвестировать деньги в недвижимость. Это надежно, так как такие вклады не подвергаются ни рискам, ни инфляции. Помимо этого, любой купленный объект может давать прибыли, если сдавать его в аренду.

По определенным подсчетам, если рассматривать идеальный вариант доходность однокомнатной квартиры составляет 8-11%. Иными словами, такой объект ценой от 3 до 7 млрд рублей. (от новостройки на начальных шагах до второстепенного жилья), поставляемый в аренду за 25–35 тысяч, окупится за 5-7 лет. У двушки доходность меньше – 5-9%. При стоимости 4-9 млрд рублей. и ставке найма в 35-40 тысяч квартира окупится за 6-9 лет.

Но это чистая математика, не учитывающая ни реалий рынка аренды, ни многих особых моментов. В этих подсчетах не воспроизведены ни простои в найме, ни обычные траты обладателя: налог на имущество, оплата услуг ЖКХ, содержание, ремонт и т. д. Побеседуем обо всем этом подробно.

Так или иначе приобретенная квартира для сдачи в аренду в какой-то момент начнет давать прибыли. Однако как это бывает на деле?

Риелторы, работающие на рынке аренды, полагают, что настоящий срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % сезонных (к слову, чем меньше вложения, тем выше доходность – это распространенная теорема, и она работает во всех сферах).

Высчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такая:

(ежемесячная цена аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех особых инвестиций: и оформления сделки, и ремонта, и обстановки, и награждения риелторам и т. д.).

Однако это планируемый доход, а настоящую доходность можно высчитать лишь по прецеденту – по результатам любого года. Так как в действительности совокупность вполне может быть другой:

арендную ставку временами нужно снижать;
возможны нарушения в найме;
всегда появляются особые вложения;
иные позиции, которые находятся в зависимости от персональной обстановки.

И, само собой разумеется, нужно учесть необходимые ежемесячные и ежемесячные траты – те из них, которые платит собственник.

К примеру, если квартиранты оплачивают только употребляемые ресурсы (оплата счетчиков), а другие позиции в счете за ЖКХ – собственник (взносы на капитальный ремонт, отопление, домофон и т. д.), то счетчики нужно отчислить из формулы доходности, прочее, наоборот, подключить. В случае если по договору аренды арендаторы целиком оплачивают коммунальные услуги, то эти платежи не рассматриваются.

А траты обладателя на смену оборудования, на свежую мебель и тонкий ремонт включать необходимо. Помимо этого, приблизительно раз в 5-7 лет надо будет делать капитальный ремонт всех помещений.

Что приобрести для сдачи в аренду. Покупка квартиры под аренду – цель солидная. Вначале нужно выбрать, чему уделить основное внимание – основному или второстепенному рынку.

Новостройка на первых шагах строительства обойдется выгоднее всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Однако квартира от обладателя лучше с той точки зрения, что более старые дома размещены в местах с раскрученной инфраструктурой, а цена аренды и спрос на квартиру находятся в зависимости скорее всего от положения, чем от свежести дома. Помимо этого, нужно определиться с классом и видом недвижимости.

Лучше приобрести объект экономкласса, к примеру размещенный в расстоянии от центра города, однако с косметическим починкой и нужным комплектом мебели и техники. Варианты возможны, однако такие, что бы у них наличествовало основное состязательное превосходство – дешевизна найма.

Высоким спросом у съемщиков пользуются довольно обширные квартиры (приблизительно 45 кв. м) или, наоборот, незначительные двухкомнатные (около 55 кв. м), – они именно и составляют до 80% услуг на рынке. Более обширные квартиры как вариант вложения для сдачи в аренду лучше не оценивать, – это намного менее рентабельно.

Если говорить о точных числах, то в городе Москва аренда однокомнатные квартиры экономкласса под ключ далеко от центра должна обойтись в сумму от 30 млн. руб, а такой же квартиры без ремонта – 25 млн. руб.

Вообще, рентабельно купить квартиру в городе Москва под сдачу в аренду можно, если следовать теми же аспектами, что и возможный съемщик. Для них актуальны следующие моменты.

Регион. Основным показателем выбора у съемщиков является положение квартиры. Самым большим спросом пользуются такие места:

около знаменитых высших Учебных Заведений, в которые хочет молодежь из районов и, вероятно, жители других стран;
рядом со установкой метро и остановками наземного транспорта;
в участках с раскрученной инфраструктурой;
рядом с большим бизнес-центром.

Расположение квартиры. Особые причины для надежного спроса – расположение самой квартиры.

Этаж: Нижний этаж – самый ненужный, заключительный квартиранты также ненавидят. Лучше приобретать квартиру на одном из средних этажей.

Подход. Не обязательно, чтобы в нем стояли цветы и благоухало апельсинами, однако аккуратность и ухоженность дополняет сдаваемому субъекту очков. Наличие консьержа приветствуется.

Вид из окна. Немногим нравится тип на трасса или помойку. Но несмотря на это ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор. Если нужен юрист по коммерческой недвижимости ДГИ зайдите на сайт subbotina-pravo.ru.

Отделка. Квартира с починкой будет сдаваться стремительней. Правда, дорогой ремонт не сильно скажется на арендной ставке, потому довольно будет общего косметического ремонта, – не высокопарного, без сильных элементов, однако холодного, с промежуточной цветной палитрой. Так или иначе модернизированные потолок, стены и пол – отличный довод для довольно повышенной стоимости аренды.

Мебель. Что бы в найме не было долгих простоев, к услугам съемщиков лучше иметь полный комплект нужной мебели, бытовой техники и предпочтительно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные самые низкие требования:

двуспальная кровать;
шкаф;
письменный стол со стульчиком;
открытые полки;
кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, висячая полка;
холодильник с морозилкой;
стиральная машина;
кухонная плита с духовкой.

Что бы увеличить класс сдаваемого жилья, к упомянутому стоит купить:

ТВ;
спекулянт с гладильной плитой;
Wi-Fi-роутер;
микроволновую печь;
электрический чайник;
фен.

Риски. Основной риск владельца, принимающего доход от сдачи в наем финансовой квартиры, – неудача имущества. Но правильно построенный договор аренды, по которому работодатель должен оплатить отмеченный ущерб, нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жителей.

Помимо этого, обладатель может с начала времени найма прихватить с нанимателя обеспечительный депозит (залог), к примеру, размером месячного платежа. Есть еще вероятность застраховать имущество (стоимость полиса составляет как правило 1-5 млн. рублей. ежегодно).

И, разумеется, сдавать квартиру в аренду нужно официально, с уплатой налогов: это основательно убавляет риски в случае инцидента с работодателем и при судебных разбирательствах.